Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Государство поддерживает семьи, имеющие несколько детей. Самой существенной материальной помощью является выдача родителям материнского капитала, когда у них рождается 2й ребенок. Данные средства предоставляются в виде бумаги – сертификата. Потратить его семья вправе на детей. Зачастую граждане приобретают жилье или улучшают его. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, если он частично или полностью покрыл ее стоимость? Сделка специфическая.

Нюансы процедуры

Основная проблема – интересы детей. Когда маткапитал используется родителями для расчетов за приобретаемое жилье, недвижимость надо оформлять, распределяя доли равноценно между членами семьи. Притом, один родитель может отказаться быть собственником, главное не обделить детей. Каждый ребенок должен иметь собственную долю и быть прописанным там. На оформление государство дает семье полгода. Распределение долей происходит мирно, по решению семьи.

Продажа общей квартиры несомненно затронет детей, ведь они лишаются места проживания. По закону несовершеннолетних нельзя выписывать и выгонять «на улицу». До совершения сделки родители, как представители детей, должны обеспечить их равноценным или лучшим жильем.

Процедура курируется опекой, защищающей интересы маленьких граждан. Родители передают туда документы, связанные с продажей жилья, также приобретением другого. Если они планируют взять квартиру больше или в лучшем районе, опека точно согласится. Ведь это будет улучшением текущих жилищных условий. Чтобы лучше узнать об этой процедуре читайте статью – Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка.

Законодательная база

К жилплощади, приобретенной с вложением маткапитала применяются положения, касающиеся продажи долевого жилья, части которого принадлежат детям:

1. Операции проводятся после разрешения опеки. Родители лично подают в организацию соответствующее заявление, подкрепляя его документами. Нельзя вместо себя отправлять доверенных лиц. Только сами.
2. Месяц опека думает, изучает факты и проверяет, насколько соблюдены интересы у несовершеннолетних.
3. Детей надо обеспечить равноценным или лучше прежнего жильем. Причем сразу. Чтобы покинув одну квартиру, они переехали в другую. Ухудшать текущие условия проживания нельзя. Если новое жилье по площади выходит меньше прежнего, можно увеличить долю детей там.
4. Местонахождение жилья также важно. Например, когда семья планирует, продав благоустроенную квартиру, перебраться вместе в деревенский домик, опека задумается о целесообразности сделки. Родителям придется привести им веские доводы, оправдывающие переезд. Возможно, они ищут место с экологией получше.
5. Если опека отказывается, а родители совершают сделку, она будет впоследствии аннулирована через суд.

Многие семьи вкладывают капитал, чтобы построить себе дом. Однако, когда такое строение можно продавать? Варианты применение материнского капитала указываются в ФЗ-256. Там нет ограничений, касающихся реализации жилья. Основное требование – одобрение опеки.

Продажа квартиры: порядок действий

Существует несколько вариантов реализации такой недвижимости. Сложнее всего – обеспечить детям их доли:

1. Продажа – приобретение новой. Семья одновременно ищет покупателя, чтобы продать ему квартиру и продавца, чтобы купить другую. Когда поиски завершены, они предоставляют документы опеке для изучения. Метраж обеих квартир, характеристика их местонахождения, примеры договоров. Опека согласна – тогда сделки совершаются. Причем одновременно. Можно задействовать риэлтора и нотариуса. Заверить подписываемые договора и быстрее найти участников.
2. Без выделения детских долей. Семья желает только продать квартиру, не покупая другую. Тут 2 выхода. Открыть на имена детей банковские счета. До сделки перевести туда суммы, равные стоимости детских долей. Повзрослев, дети смогут распоряжаться деньгами самостоятельно. А опеке предоставить выписки счетов, подтверждающих совершенные действия. Или выделить детям равноценные старым доли в квартирах близких родственников. Причем, не просто прописать туда несовершеннолетних, а оформить части недвижимости. Сделав детей полноценными долевыми собственниками.

Все варианты приемлемы. Причем, нельзя аннулировать их после получения согласия. Опека следит, как устроены дети и позднее. Переехав, семья обязана предоставить им уведомление.

Больше нюансов и подробностей из темы как продать квартиру, купленную на материнский капитал на данном сайте.

Получение разрешения

Родители (назначенный опекун) посещают специалиста и записываются там на прием. Они заполняют заявление на месте, дополняют его нужными документами и передают для рассмотрения. Автор описывает условия сделки, объекты недвижимости, являющиеся предметом соглашения. Внизу оба родителя расписываются.

Нужны следующие документы:

• паспорта родителей;
• свидетельства о рождении детей;
• паспорта детей постарше;
• заявление детей (кому 14+ лет);
• заявление, переданное другими взрослыми собственниками;
• свидетельство родителей о браке;
• если разведены – другое свидетельство;
• справки детские – со школы/сада, с поликлиники.

Нужны оригиналы и снятые копии. Сотрудник сверяет бумаги на месте. Копии забирает, а оригиналы вернет заявителю. Дополнительно нужны бумаги, касающиеся недвижимости:

• кадастровый паспорт;
• техническая документация;
• выписка, взятая от лицевого счета, подтверждает отсутствие долгов;
• договор продажи уже заверенный нотариусом;
• справка, касающаяся стоимости жилья;
• выписка ЕГРН;
• заявление – гарантия продавца о правдивости совершаемой сделки.

Опека рассматривает заявление месяц. По закону, она вправе предоставить ответ раньше. Выданное разрешение можно использовать в период 3 месяца.

Важно! Незачем затягивать с совершением сделки. Если покупатель успел передумать, родителям придется повторить процедуру, когда найдут другого. Если он решит изменить существующие условия соглашения.

Документы для покупателя

Кроме опеки, в сделке участвует заинтересованный покупатель, кому будет реализована недвижимость. Он вправе затребовать бумаги, чтобы подтвердить чистоту совершаемой процедуры и намерений продавца:

• правоустанавливающий документ – на основе чего продавец считается владельцем квартиры (договор дарения/продажи/обмена, завещание родственника);
• выписка, взятая от домовой книги – имеет список зарегистрированных в продаваемой квартире лиц;
• справки, подтверждающие отсутствие любой задолженности – телефон, домофон, свет, интернет, другие услуги;
• справка от ЖКХ – нет долгов, связанных с квартплатой;
• справки продавца от наркологического, также психоневрологического центров.

Список варьируется, смотря по условиям сделки.

Чтобы зарегистрировать подписанный договор в Росреестре потребуется:

• паспорта родителей, старших детей (14+ лет);
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство собственности, можно выписку ЕГРН(равноценны);
• разрешение опеки;
• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи.

Взамен покупателю выдается свидетельство, подтверждающее его статус собственника. На этом процесс реализации квартиры завершается.

Ограничения

По законодательству, одно – разрешение опеки. Если такового нет, недвижимость продать невозможно. Сделку либо остановит суд, привлеченный органами опеки, либо Росреестр, обнаружив отсутствие разрешения среди предоставленных сторонами документов.

Возраст ребенка здесь неважен. Главное, ему меньше 18ти, значит родители обязаны при продаже выделить несовершеннолетнему равноценную долю или возместить проданную деньгами.

Если данное условие соблюдено, продажа квартиры осуществляется стандартным образом.

Интересно! Сложнее приобрести строящуюся недвижимость. Ведь ее нет и нужно подождать, пока застройщик не завершит работу. Другая сложность – если родители, продавая старое жилье, планируют взять ипотеку.

Банки неохотно берутся за подобные процедуры, ведь когда родители перестают выплачивать кредит, продать квартиру – залог, где прописаны уже дети, крайне сложно. Опека вмешается.

Заключение

Условия, выдвигаемые органами опеки довольно просты. Учесть при совершении сделки интересы детей. Причем, сделать это документально. Либо выделяя доли несовершеннолетним в «натуре» - оформив часть новой жилплощади на них. Либо материально, открыв счета и поместив туда сумму, равную продаваемым детским долям.