Правовой Консультант #497

Волжский.ру Yandex Dzen Вконтакте Одноклассники Twitter LiveJournal Telegram

Представляем 497 выпуск рубрики «Правовой Консультант». В этом выпуске: Как сдать квартиру в аренду?

Ответы подготовлены специалистами компании «Инженеры информации» с помощью справочно-правовой системы КонсультантПлюс.

ВОПРОС: Подскажите, пожалуйста, хотим сдать квартиру в аренду, с чего начать?

Собственник квартиры может предоставить ее за плату во владение и пользование физическому лицу на основании договора найма либо во временное владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 287.4, п. 1 ст. 288, ч. 1 ст. 606, ст. ст. 608, 671 ГК РФ).

При этом организация-арендатор может использовать квартиру только для проживания граждан, например иногороднего работника (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Чтобы сдать квартиру в аренду организации, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Согласуйте условия договора аренды

Договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект аренды (адрес, площадь, кадастровый номер квартиры). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Кроме того, следует указать срок аренды, размер и порядок внесения арендной платы (п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 610, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором (п. п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

По общему правилу размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Если квартира передается в аренду с мебелью и (или) иным имуществом, находящимся в ней (например, бытовой техникой), рекомендуем отразить в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определить ответственность за его сохранность (п. 1 ст. 611, ст. 612, п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Можно включить в договор условие об обеспечительном платеже, который вносится арендатором в целях обеспечения исполнения им обязательств по договору, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку при нарушении договора. При отсутствии таких нарушений по окончании срока договора платеж возвращается арендатору или засчитывается за последний месяц аренды (п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Кроме того, в договоре можно, в частности, предусмотреть возможность (или невозможность) субаренды или перенайма, а также распределить между арендатором и арендодателем обязанности и расходы по проведению капитального и текущего ремонта (п. п. 1, 2 ст. 615, ст. 616 ГК РФ).

Шаг 2. Заключите договор аренды

Договор аренды квартиры заключается в письменной форме путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного всеми сторонами (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Перед заключением договора арендатор может попросить предоставить документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру. Такими документами являются, например, выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 (ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Отметим, что при отсутствии в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных (фамилия, имя, отчество и дата рождения) правообладателя объекта недвижимости третьим лицам выписка из ЕГРН, содержащая указанные данные, предоставляется, в частности, по запросу самого правообладателя, его законного представителя или лица, имеющего соответствующую нотариально удостоверенную доверенность (ч. 1, 5 ст. 36.3, ч. 1, 1.3, 7.1, 10, п. п. 1, 2 ч. 13 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

При этом выписка из ЕГРН может быть проверена арендатором посредством официального сайта Росреестра на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе квартиры с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер (ч. 8.1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

В свою очередь, арендодателю следует удостовериться в том, что лицо, действующее от имени арендатора, имеет необходимые полномочия на совершение сделки (п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 40 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ; п. 2 ст. 69 Закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ; п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Выполнение вами обязательства по передаче квартиры арендатору может подтверждаться актом приема-передачи, в котором, как правило, отражается состояние жилого помещения на момент передачи, список передаваемого имущества и документов, показания счетчиков воды и света, перечень выявленных недостатков и т.д. (п. п. 1, 2 ст. 611, ст. 612 ГК РФ).

Если договор аренды заключен на год и более, переходите к шагу 3.

Шаг 3. Зарегистрируйте договор аренды в Росреестре

В случае заключения договора аренды квартиры сроком год и более он подлежит государственной регистрации. Обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации и необходимыми документами может одна из сторон договора (п. 2 ст. 609 ГК РФ; ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Договор считается зарегистрированным, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433 ГК РФ; ч. 2 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация договора аренды удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание! Доход от сдачи квартиры в аренду облагается НДФЛ или при определенных условиях - налогом на профессиональный доход (п. 8 ст. 1, пп. 6 п. 2 ст. 18, пп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 209 НК РФ; ч. 1 ст. 1, ч. 1, 7, 8 ст. 2, ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 5, ч. 1, п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ).

ООО «Инженеры информации»

• продажа и обслуживание справочной правовой системы КонсультантПлюс;

• подписка на журнал для бухгалтера «Главная книга»;

• семинары-тренинги по бухгалтерскому учету и налогообложению.

Волжский, ул. Карбышева 76, офис 824-826

(8443) 300-800, (8442) 300-800, [email protected], b2b34.ru

Хотите быть в курсе всех изменений законодательства и узнавать обо всех новостях раньше других? Тогда подписывайтесь на телеграм-канал: https://t.me/b2b34

Вы же относитесь со всей серьезностью к своей работе? И не хотите совершить ошибку, которая помимо нервов, будет стоить еще и внушительной суммы денег. Тогда вам точно стоит подписаться: https://t.me/HozBezopasnost