Правовой Консультант #377

Волжский.ру Yandex Dzen Вконтакте Одноклассники Twitter LiveJournal Telegram

Представляем 377 выпуск рубрики «Правовой Консультант». В этом выпуске: можно ли расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика (залогодателя)?

Ответы подготовлены специалистами компании «Инженеры информации» с помощью справочно-правовой системы КонсультантПлюс.

ВОПРОС: Подскажите, пожалуйста, возможно ли расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика?

Договор ипотеки может быть расторгнут судом по инициативе заемщика (залогодателя) при существенном нарушении договора другой стороной (например, невыполнении заимодавцем своих обязательств по передаче денежных средств) и при существенном изменении обстоятельств. В определенных случаях договор может быть признан судом недействительным.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества залогодателя (заемщика или третьего лица) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (за некоторыми изъятиями). В договоре об ипотеке должны быть указаны, в частности, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п. 1 ст. 1, п. п. 1, 4 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ или договором (п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ).

Справка. Существенное нарушение договора

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Так, невыполнение заимодавцем своих обязательств по передаче заемщику денежных средств по договору займа повлекло признание судом расторгнутыми договоров займа и ипотеки (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2019 по делу N 33-0893/2019).

Также основанием для изменения или расторжения договора является в общем случае существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Справка. Существенное изменение обстоятельств

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть, в частности, расторгнут при наличии одновременно следующих условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

• в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

• изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

• исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

• из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судебная практика свидетельствует о том, что ухудшение финансового положения заемщика, которое не позволяет ему обслуживать кредит, не говорит о таком существенном изменении обстоятельств, вследствие которых возможно расторжение договора, так как при его заключении заемщик при должной степени заботливости и осмотрительности обязан был учитывать риск ухудшения своего материального положения (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2019 по делу N 33-44638/2019).

Расторжение договора ипотеки связано с расторжением договора кредита (займа), в обеспечение обязательств по которому был заключен договор ипотеки. Это основное последствие, которое следует иметь в виду при обращении с требованием о расторжении договора ипотеки.

Дополнительно отметим, что залог прекращается, в частности, в случае признания договора залога недействительным (п. п. 1 - 3 ст. 166, пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Закона N 102-ФЗ).

В частности, договор, заключенный гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент подписания договора в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (например, вследствие психического заболевания), может быть признан судом недействительным (п. 1 ст. 177 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2021 по делу N 33-21993/2021).

При этом недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Также в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой (ст. 42 Закона N 102-ФЗ).

ООО «Инженеры информации»

• продажа и обслуживание справочной правовой системы КонсультантПлюс;

• подписка на журнал для бухгалтера «Главная книга»;

• семинары-тренинги по бухгалтерскому учету и налогообложению.

Волжский, ул. Карбышева 76, офис 824-826

(8443) 25-57-83, 38-68-25 [email protected], b2b34.ru