Бывший председатель ТСЖ раскрыл секреты управления МКД

Волжский.ру Yandex Dzen Вконтакте Одноклассники Twitter LiveJournal Telegram

Говоря о недостатках работы управляющей компании, чаще всего жильцы вспоминают об иной форме управления многоквартирными домами с помощью ТСЖ. На сегодняшний день создание товарищества собственников жилья является одним из выходов для тех, кто отчаялся добиться качественного предоставления услуг от УК. Но кроется ли решение всех проблем в объединении собственников помещений для совместного управления домом?

Об этом и других «подводных камнях» работы ТСЖ Волжский.ру расспросил Михаила Иванова. Волжанин более 5 лет занимал должность председателя ТСЖ «Дружбы, 79» и на данный момент продолжает представлять интересы собственников дома. Он рассказал, почему ТСЖ не станет удобной формой управления для всех домов и что нужно знать «счастливчику», оказавшемуся на месте председателя.

− Добрый день, Михаил. Расскажите, когда и почему было организовано ТСЖ «Дружбы, 79».

− Начнем, с того, что наш дом начали возводить в конце 70-х годов прошлого века. По разным причинам его строительство затянулось, объект был сдан с массой недоделок в 2005 году. До создания ТСЖ дом побывал под управлением трех УК. Первой управляющей компанией стало «ЖКХ Алдан». Затем дом передали УК «Управдом», которая работала с нами меньше года, а потом перестала существовать. В результате наш дом бросили, и он фактически остался без управляющей компании на 2 месяца.

В то время на помощь жильцам пришла УК «Алекс», которая позже стала банкротом. Жильцам дома выставили счет за предоставленные услуги по горячей воде и отоплению в общей сумме около 1,5 миллиона рублей. Оказалось, что сотрудники УК не передавали показания с общего прибора учета, поэтому общедомовые показания за воду и отопление рассчитывались по максимальному нормативу.

Мы были доведены до крайности. С огромным долгом наш дом не хотела брать ни одна управляющая компания и на общем собрании жильцов было решено создать ТСЖ. Начали работать с чистого листа. Жильцы вместе стали разбираться в том, какие услуги мы оплачиваем, как функционируют наши приборы учета. Обнаружились интересные детали, например, то, что покос травы возле дома работники УК оценили в сумму 100000 рублей. При этом никакой травы у дома не росло, а ее уборку приходилось оплачивать.

− Сложно ли создать ТСЖ? Сколько человек входит в правление вашего дома? Каким образом выбирается председатель ТСЖ?

− Для того, чтобы создать ТСЖ необходимо, чтобы за это проголосовало большинство собственников квартир. ТСЖ нельзя создать в отдельной части дома. Жильцы не всегда выступают за то, чтобы уйти от управляющей компании. Чаще всего ТСЖ образуется тогда, когда люди совершенно недовольны обслуживанием дома и доведены до отчаяния. В некоторых случаях жильцы изначально обладают высоким уровнем сознательности и выбирают этот способ для эффективного управления домом.

Все вопросы создания ТСЖ регулируются Жилищным Кодексом РФ. Законом не установлено, сколько человек должно быть в правлении ТСЖ. В нашем доме в него входит 7 человек. Правление дома, если можно так выразиться, это совещательный орган власти. Эти люди контролируют обслуживание дома нанятым персоналом – электриком, слесарем и уборщицей. Они продумывают смету расходов товарищества на год и выносят ее на утверждение членов ТСЖ. Членов правления выбирают на общем собрании членов ТСЖ путем голосования. Точно также на общем собрании избирается и председатель. При этом должен собраться кворум собственников более 50%. Председателем ТСЖ чаще всего становится человек, которому доверяют все соседи. Обязательное условие, чтобы председатель состоял в правлении дома.

− Какие трудности возникли после перехода на новую форму управления домом?

− В начале было очень тяжело работать напрямую с ресурсоснабжающими организациями. Настоящий саботаж устроила нам, уходя, управляющая компания, которая вывела из строя общедомовой прибор учета. Мы столкнулись с тем, что некоторые нормативы не соответствовали тем платежам, которые поступали от собственников. Приходилось рассчитывать и утверждать на общем собрании ТСЖ новые нормативы вместе с ресурсоснабжающими организациями. Сейчас уже вся система управления домом налажена, но в начале было трудно.

− А оплачивается ли должность председателя ТСЖ и членов правления дома?

− По закону члены правления дома не имеют право получать оплату за свой труд, они занимаются своей деятельностью на безвозмездной основе. В то же время председатель ТСЖ – это оплачиваемая должность. Его ежемесячное денежное вознаграждение определяется на общем собрании членов ТСЖ. В этом состоит коллизия закона: с одной стороны, председателю ТСЖ, как члену правления, статьей 147 Жилищного Кодекса РФ запрещается работать по трудовому контракту, с другой – в Кодексе указано, что вознаграждение председателя утверждается общим советом МКД.

− Что входит в обязанности председателя ТСЖ?

− Председатель руководит работой правления ТСЖ. Как руководитель организации, он подписывает платежные документы о предоставлении услуг и ведет отчетность. От председателя в первую очередь исходит инициатива о том, какие плановые и внеплановые работы нужно сделать в доме. В его обязанности входит контроль за всей хозяйственной деятельностью дома. По большей части, вся ответственность лежит на председателе. Наш дом маленький, в нем 74 квартиры, из них 2 - нежилые, поэтому председатель еще может со всем справиться. Но в многоэтажках, где больше 100 квартир, в помощь председателю и правлению ТСЖ нанимают порой управляющую компанию и управляющего.

− Какую ответственность несет председатель в случае каких-либо нарушений ТСЖ?

− Какую присудит суд, такую и будет нести (смеется). Было время, когда я практически не выходил из суда, отстаивая сторону жильцов в различных спорах. Мне повезло, что ни разу не был оштрафован. Могу сказать, что бумаготворчество – это то, чем непосредственно занимается председатель ТСЖ. За все время в этой должности я понял, что работать во власти никто не хочет. Чтобы доказать свою правоту и чего-то добиться, нужно уметь бороться. Все это отнимает много времени и сил.

− У председателя ТСЖ нормированный рабочий день?

− Конечно, нет. Это круглосуточная работа. Я завидую тем людям, которые могут в пять часов отключить свой телефон, чтобы больше никто не беспокоил. Человек, который живет в доме, в случае аварии и по другому вопросу может позвонить мне в любое время. Например, жильцам необходимо зарегистрировать и опломбировать счетчик, и я прихожу к ним в вечернее время. Несколько раз были случаи, когда аварии происходили ночью и приходилось срочно перекрывать воду. А однажды я, лежа на пляже у моря, объяснял по телефону специалистам, где и что находиться в нашем подвале.

− Получается, что жильцы звонят вам, если у них в квартире нет света или воды?

− Если происходит какое-либо ЧП, обычно жильцы звонят консьержке. Она принимает решение, кому необходимо позвонить, чтобы устранить аварию. При этом меня обязательно ставят в известность о произошедшем. Но у жильцов есть и мой личный телефон, он указан на информационном стенде. Так что бывает, что сначала звонят мне.

− Нравится ли вам работа председателя ТСЖ?

− Когда соседи предложили в 2009 году стать председателем нового ТСЖ, мне это было интересно. Хотелось узнать, как действуют все механизмы управления домом. Я нигде не работаю и уже давно на пенсии, поэтому свободное время заниматься этим было. Но со временем почувствовал, что дальше находиться в этой должности не могу. Система управления была налажена, но улучшить ее стало не в моих силах. Есть обещания, которые мне не удалось выполнить. Например, обещание жильцам утеплить дом. Одна из стен дома уже много лет промерзает. Чтобы изменить ситуацию, требуется утеплить внешний фасад здания. Сначала нам удалось войти в федеральную программу по ремонту жилых домов, но средств нам так и не выделили. Затем жильцы решили сделать часть работ за свой счет, но тогда рядом началось строительство нового дома. Представители подрядной организации застройщика объяснили, что утеплитель придется снимать, потому что он будет мешать. Мы передумали, а стройка оказалась заморожена. Мне перед людьми неудобно за это.

Формально с должности председателя я ушел, но по сути остался на прежнем месте. У нас есть новый председатель, но со мной по-прежнему консультируются по решению разных вопросов.

− Какие положительные изменения произошли в доме после перехода на новую форму правления?

− Все вопросы в сфере благоустройства дома и ЖКХ мы решаем на общем собрании членов ТСЖ. Одними из первых мы заменили обычные лампочки на светодиодные в подъезде, установили датчики движения. Тем самым сократили потребление электроэнергии по общедомовым счетчикам почти на 8 тысяч кВт в месяц. За три года сделали капитальный ремонт крыши. Сложность состояла в том, что долго искали подрядчика, у которого есть подъемники, чтобы работать на высоте 16 этажей. В прошлом году полностью провели реконструкцию противопожарной системы за счет своего фонда капитального ремонта. В нашем доме работает система оповещения и дымоудаления, есть пожарный водопровод.

Мы разделили питьевую и пожарную воду, установили новые насосы, которые поднимают воду по нажатию кнопки на каждом этаже. На все работы потратили около 700 000 рублей.

Мы заменили старые канализационные трубы на участке у дома, водопроводные трубы - на полипропиленовые. В подвале часто было сыро из-за того, что забивалась чугунная труба. Оказалось, что засор происходил из-за того, что она была меньше необходимого диаметра. Мы нанимали экскаватор и меняли трубы за свой счет.

В нашем доме удалось частично вывести счетчики за пределы квартир. Это было сделано для удобства снятия и проверки показаний. В подъезде и в лифтах у нас всегда светло и чисто. На доме установлены камеры видеонаблюдения.

− Недавно мэр города в ходе объезда выявил ряд нарушений в благоустройстве территорий, в том числе на территории вашего ТСЖ. Игорь Воронин отметил, что несмотря на наличие платной парковки вблизи дома, владельцы автомобилей ставят транспорт на площадках без твердого покрытия. Как вы можете прокомментировать данную ситуацию? Планируете ли вы устранять нарушения?

− Вопрос с парковкой на территории нашего ТСЖ назрел давно. Несмотря на то, что рядом есть платная парковка, она постоянно забита. Водители жалуются, что там нет мест. У жильцов было предложение сделать за свой счет парковку с твердым покрытием на территории во дворе у дома. Однако возникли проблемы с выделением участка. Представители земельного комитета пояснили, что по плану на территории должен находится дом с другой нумерацией. В ближайшее время планируем обратиться в мэрию города за помощью в решении этого вопроса.

− На ваш взгляд, возможно ли, что в будущем управление всех МКД перейдет к товариществам собственников?

− Думаю, что управление с помощью ТСЖ подходит далеко не всем домам. Люди должны созреть до самостоятельного управления. Если домом управляет УК и большинство жильцов довольны ее работой, ТСЖ там никогда не организуют.