Правовой Консультант #59

Представляем 59 выпуск рубрики «Правовой Консультант». В этом выпуске: как проверить чистоту сделки купли-продажи на вторичном рынке, а также полагаются ли выходные дни на свадьбу. Ответы на вопросы подготовлены специалистами компании «Инженеры информации» с помощью справочной правовой системы КонсультантПлюс.

Вопрос 1: Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых - возможность оспаривания права на квартиру.

Поводом для такого спора могут быть:

- конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;

- признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);

- возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;

- появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;

- выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

1. Документы продавца:

- паспорт (гражданство РФ или иное);

- справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя:

- свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав (п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ);

- правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство) (ст. 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ);

- нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности (ст. 185.1 ГК РФ). Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;

- нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака (п. 3 ст. 35 СК РФ).

3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:

- выписка из домовой книги. Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;

- выписка из ЕГРП обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180).

Важно, чтобы выписка из ЕГРП была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Обратите внимание!

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

При наличии судебных споров дождитесь их окончания и получите на руки решение суда, вступившее в законную силу.

Если сведения о квартире в ЕГРП отсутствуют, значит, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектом недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 (п. 6 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ), поэтому сведения о сделках с объектом недвижимости до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент жилищной политики по г. Москве и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган.

В этом случае при продаже квартиры в ЕГРП сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Такой вариант для покупки квартиры является самым предпочтительным и безопасным. Однако и в этом случае на ранее прописанных в квартире жильцов (несовершеннолетних, престарелых, отбывающих срок лишения свободы и безвестно отсутствующих) следует обращать особое внимание (ст. 558 ГК РФ).

Вопрос 2: Полагаются ли выходные дни или отпуск на свадьбу?

Законодательство РФ не предусматривает, что в связи с регистрацией брака работнику полагаются выходные дни. В такой ситуации работнику полагается отпуск без сохранения заработной платы - до пяти календарных дней (ч. 2 ст. 128 ТК РФ).

Примечание. Вопрос о времени предоставления отпуска по общему правилу решается между работником и работодателем. Это значит, что работнику и работодателю нужно договориться о том, когда начнется отпуск:

- до регистрации брака;

- после регистрации брака.

Чтобы решить эти вопросы, работник может обратиться, например, в отдел кадров или к своему непосредственному руководителю.

Работодатель обязан предоставить отпуск

Работодатель не вправе отказать работнику в отпуске за свой счет в связи с регистрацией брака.

В частности, отпуск должен быть предоставлен вне зависимости от других отпусков и трудового стажа работника. Иными словами, на право работника получить, например, очередной отпуск не должен повлиять отпуск, предоставленный ему в связи со свадьбой.

Более того, время предоставляемых по просьбе работника отпусков без сохранения заработной платы, не превышающее 14 календарных дней в течение рабочего года, входит в стаж работы, дающий право на ежегодный основной оплачиваемый отпуск (ч. 1 ст. 121 ТК РФ).

Для получения отпуска работнику нужно подать работодателю письменное заявление о предоставлении такого отпуска. Заявление составляется в произвольной форме.

По соглашению с работодателем продолжительность гарантированного отпуска может быть увеличена

По семейным обстоятельствам и другим уважительным причинам работнику по его письменному заявлению может быть предоставлен отпуск без сохранения заработной платы, продолжительность которого определяется по соглашению между работником и работодателем (ч. 1 ст. 128 ТК РФ). Это значит, что если работнику по каким-то причинам будет мало пяти дней гарантированного отпуска, то по соглашению с работодателем этот срок может быть увеличен до любой продолжительности.

В организации, где вы работаете, могут быть предусмотрены дополнительные гарантии для работников в связи с вступлением в брак

Так, возможность предоставления дополнительного отпуска в связи со свадьбой на срок более пяти дней может быть прямо предусмотрена работодателем и закреплена в коллективном договоре или локальном нормативном акте организации (ч. 2 ст. 116 ТК РФ). Это значит, что работодатель не вправе будет отказать в предоставлении такого дополнительного отпуска.

Примечание. Не исключено, что работодатель гарантирует работнику на период отпуска в связи со свадьбой выплату среднего заработка или же определенной денежной суммы в качестве подарка.

Порядок и условия предоставления таких гарантий также прописываются в коллективном договоре или локальном нормативном акте организации.

Поинтересуйтесь, предусмотрены ли дополнительные гарантии у вашего работодателя.

Региональный центр КонсультантПлюс в г. Волжском - ООО «Инженеры информации»:

• продажа и обслуживание справочной правовой системы КонсультантПлюс;

• подписка на журнал для бухгалтера «Главная книга»;

• семинары-тренинги по бухгалтерскому учету и налогообложению

Волжский, ул. Карбышева 76, офис 824-826

(8443) 25-57-83, 38-68-25 [email protected]

Ежедневные видео-новости законодательства на сайте www.enginf.ru

Ваш правовой консультант