Правовой Консультант #57

Представляем 57 выпуск рубрики «Правовой Консультант». В этом выпуске: особенности договора об ипотеке при приобретении жилья, а также спорный вопрос страхования жизни заемщика. Ответы на вопросы подготовлены специалистами компании «Инженеры информации» с помощью справочной правовой системы КонсультантПлюс.

Вопрос 1: Каковы особенности договора об ипотеке при приобретении жилья?

При заключении договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) следует особенно обратить внимание на такие обязательные элементы договора, как (п. 1 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ):

- предмет ипотеки;

- рыночная оценка предмета ипотеки;

- размер договорных обязательств сторон;

- срок исполнения обязательств.

Если в договоре не будет какого-либо из названных условий, то договор не может быть зарегистрирован в Росреестре, что, в свою очередь, влечет ничтожность договора в целом (п. 1 ст. 10 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Предмет ипотеки

Для определения предмета ипотеки необходимо указать его наименование (квартира, жилой дом, комната), место нахождения, а также иное описание, достаточное для однозначной идентификации (площадь, сведения БТИ, номера комнат и т.п.) (п. 2 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Оценка предмета ипотеки (залога)

Оценка предмета залога также является существенным условием договора (п. 3 ст. 9 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Если по вопросу оценки предмета ипотеки в его денежном выражении стороны не достигнут соглашения, то договор будет считаться незаключенным.

При этом оценка предмета ипотеки должна соответствовать рыночной стоимости недвижимости.

Для определения действительной стоимости предмета ипотеки целесообразно привлекать независимого оценщика, поскольку определенная сторонами стоимость предмета залога будет иметь решающее значение в случае обращения взыскания на заложенное имущество и выставления его начальной стоимости для продажи с торгов.

Соответственно, чем дороже будет оценено имущество, тем дороже оно будет выставлено на продажу и тем меньший ущерб может быть причинен лицу, взявшему кредит под залог своей недвижимости.

Размер договорных обязательств

Следует обратить внимание на размер договорных обязательств сторон, а именно на размер процентной ставки по кредиту, обеспеченному ипотекой, со всеми возможными комиссиями банка.

Желательно, чтобы в договоре не было условия о возможности банка самостоятельно и в одностороннем порядке поднять ставку по кредиту. При подписании договора, содержащего подобное условие, вы можете столкнуться с существенным повышением кредитной ставки через некоторое время. Чтобы этого избежать, целесообразно выбрать такой банк, где ставка по кредиту будет стабильной и неизменной на весь срок действия договора.

Помимо размера процентной ставки обращайте внимание на внутренние комиссии банка за те или иные услуги, которые на практике могут доходить до двух процентов ежемесячно от основной суммы долга.

Существует и такое понятие, как "скрытые комиссии". Банки могут взимать сборы за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, обслуживание ссудного счета и др.

Сроки обязательства

Обратите внимание на срок исполнения обязательства и возможность досрочного погашения кредита. Ранее многие банки либо не допускали возможность досрочного погашения кредита, либо брали за это существенные штрафы. В настоящее время подобная практика незаконна, но обращать на это внимание при подписании договора все же следует.

Ответственность сторон

Также обратите внимание на прописанные в договоре санкции (ответственность) за просрочку выплаты кредита.

Как правило, банки указывают в договорах довольно жесткие санкции за просрочку выплаты кредита. Обычный штраф за каждый день просрочки составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Однако если просроченных платежей наберется довольно много, то банк будет вправе (обычно это прописывается в типовых договорах) потребовать от вас досрочного погашения всего кредита.

Если у банка слишком жесткие или неприемлемые для вас условия, то лучше отказаться от сотрудничества с ним, чем потом выплачивать существенные штрафы за незначительные нарушения.

Страхование

Банки почти всегда требуют от заемщика застраховать свою собственность, а также жизнь и здоровье самого заемщика. Тем самым банки лишний раз обеспечивают свою безопасность. Однако платить за эту безопасность, как правило, приходится заемщику, а потому заранее поинтересуйтесь в банке о наличии или отсутствии подобных условий, а также выясните стоимость годовой страховки, которую вам потребуется ежегодно продлевать.

Вопрос 2: Необходимо ли страховать жизнь заемщика при кредитовании?

Законодательство предусматривает обязательное страхование только в случае ипотечного риска, связанного с порчей или утратой объекта недвижимости. Это страхование обязательно в силу п. 1 ст. 31 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Страховать жизнь заемщика по обычному кредитному договору не обязательно.

Когда кредитная организация навязывает дополнительный вид страхования и не выдает кредит без приобретения страхового полиса по страхованию жизни, она нарушает положения, установленные п. 2 ст. 16 Закона от 07.02.1992 N 2300-1. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Убытки, причиненные вам из-за нарушения ваших прав на свободный выбор товаров (работ, услуг), продавец (исполнитель) возмещает в полном объеме.

Договор, условия которого противоречат требованиям закона, является недействительным и, соответственно, не имеет юридических последствий, не порождает прав и обязанностей у сторон договора (ст. ст. 167, 168 ГК РФ).

Включение в кредитный договор условия о страховании жизни и здоровья нарушает ваши права, если вы не имеете возможности заключить с банком кредитный договор без этого условия. В таком случае банк можно привлечь к административной ответственности на основании ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 146).

Чтобы банк привлекли к административной ответственности за включение в кредитный договор условия, ущемляющего ваши права, обратитесь в Роспотребнадзор или его территориальное управление.

Региональный центр КонсультантПлюс в г. Волжском - ООО «Инженеры информации»:

• продажа и обслуживание справочной правовой системы КонсультантПлюс;

• подписка на журнал для бухгалтера «Главная книга»;

• семинары-тренинги по бухгалтерскому учету и налогообложению

ул. Карбышева 76, офис 824-826

(8443) 25-57-83, 38-68-25 [email protected]

Ежедневные видео-новости законодательства на сайте www.enginf.ru

Ваш правовой консультант